A continuación le exponemos como detalla las funciones del administrador de fincas tanto el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas, como por el Ilustre colegio territorial de Administradores de fincas de Málaga y Melilla.
1. Funciones del Administrador de fincas según el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas.
Formación del ADMINISTRADOR DE FINCAS
El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos univesitarios superiores (licenciados en derecho, económicas…), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas, con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.
Al margen de su preparación inicial, el Colegio mantiene la puesta al día de sus miembros, mediante circulares, charlas, cursillos, y a través de la revista del Consejo General ADMINISTRACION RUSTICA Y URBANA y,en algunos casos, de las revistas editadas por los propios Colegios. Asimismo, el colegiado tiene el asesoramiento de los servicios del Colegio (Jurídico, Fiscal, Laboral, Arquitectónico…)
Funciones del ADMINISTRADOR DE FINCAS
El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuídas en exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluído el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el con Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.
Campo de actuación del ADMINISTRADOR DE FINCAS
El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.
GARANTÍAS
Independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión , el Administrador de Fincas, a través de sus Colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos Colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.
Al margen de estas garantías, los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.
Link: Código deontológico europeo para profesionales inmobiliarios
2. Funciones del Administrador de fincas según el Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.
Funciones del Administrador de fincas en el ámbito de la Propiedad Horizontal
Las funciones legales del administrador vienen recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que corresponde al administrador:
a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c. Tender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e).- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Funciones del Administrador de fincas en otros ámbitos
GESTOR: De Patrimonios Inmobiliarios Urbanos o Rústicos, rentabilizándolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.
GERENTE: Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad. Dirección del personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.
ASESOR: Asesoramiento en los siguientes ámbitos:
Inmobiliario: Alquileres, traspasos, compra-venta de inmuebles, Notaría, Registro de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.
Jurídico: Constitución y Formalización de Comunidades, adopción de acuerdos en las Juntas Generales, gestión de cobro de morosos, análisis de sentencias y jurisprudencia en general que afectan a la propiedad inmobiliaria.
Fiscal: Cumplimiento de las obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.
Laboral: Cumplimiento de las obligaciones fiscales relativas a Riesgos Laborales, Contratos, Seguridad Social, Medidas de Fomento del Empleo, INEM, Estatuto de los Trabajadores, Accidentes de trabajo, Incapacidad Transitoria por enfermedad, etc.
Técnico: En cuestiones que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos en relación calidad-precio. Igualmente, actúa como intermediario en la tramitación de los siniestros cubiertos por las pólizas de seguro.
Económico: Criterios de Presupuestos, Repercusión de Gastos ordinarios y extraordinarios, Liquidaciones, Saldos individualizados, según las normas de cada Comunidad de Propietarios. En el ámbito de los arrendamientos urbanos: Repercusión de Obras, Actualizaciones de Renta, Liquidaciones, etc.
MEDIADOR: Entre la Comunidad y el Propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre patrón y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.
SECRETARIO: Custodiando la documentación del Arrendador o Comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
CONTABLE: Con criterios contables e información clara y precisa, refleja la realidad de la situación económica de la propiedad que administra.
Campo de actuación
El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles.
Asesoría Alarcón – Administradores de fincas en Málaga –
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